摘要：十三届全国人大一次会议房地产税征收问题再次掀起了热议。中国房地产税的征收必须考虑中国国情，基于土地公有制的房地产税征收和土地私有制国家的不一样。房地产税是世界大多数国家都普遍采用的税收制度和税种，随着我国个人财富的集聚，房地产作为家庭的主要财产，房地产税的征收会起到收入调节的作用；同时作为地方政府的主要收入，能够为公共基础设施建设和公共服务提供资金来源。但是，必须看到房地产税是一种财产税，其征收的对象是财产所有权人。
关键词：房地产税；税收制度；土地出让金
中图分类号：F293.3文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2018）04-0017-20收稿日期：2018-03-21
十三届全国人大一次会议上房地产税征收问题再次掀起了热议。中国房地产税的征收必须考虑中国国情，基于土地公有制的房地产税征收和土地私有制国家的不一样。
1房地产税应由财产所有权人支付
有学者指出：公有土地上的房地产和私有土地上的房地产税存在明显区别，是不容混淆的重大问题。有人甚至提出因为土地出让金和房地产税本身在很大程度上是重叠的两个东西。它们两个是不能共存的，税是不能重征的。房地产税是世界大多数国家都普遍采用的税收制度和税种，它存在的必要性和可行性是不用否定的。特别是随着个人财富的集聚，房地产作为家庭的主要财产，房地产税的征收会起到收入调节的作用；同时作为地方政府的主要收入，能够为公共基础设施建设和公共服务提供资金来源。但是，必须看到房地产税是一种财产税，其征收的对象是财产所有权人。
我国城市土地所有权属于国家，住宅房屋所有权主要为私人所有，由此可见，我国征收房地产税，个人或者家庭上缴的房地产税应该按照房屋（建筑物）价值计算，我国房地产所有权是不完全产权，房屋占用土地的所有权是国家的，房屋所有者只有土地使用权（只是租用国有建设用地）。如果由租用土地的人上缴土地财产税，以此类推，房地产税应该由房地产承租人缴，房屋的所有权人应该也不交税。房地产税由承租人上缴，显然是荒唐的。它达不到收入调节的作用，也加重了房地产承租人的负担。一般說来，房屋出租人一般较承租人富裕，房地产承租人多是因为买不起房而不得不租房。房地产税由承租人上缴，就变成为劫贫济富。
当然，房地产税出台以后，出租人（房屋所有权人）可能会千方百计把房地产税转移到出租人头上。这是因为商品价格构成一般包括生产成本、流动费用、税金和利润等4个部分。价格是由供求平衡关系决定的，不是成本决定的。出租人（房屋所有权人）只有在其个别交易价格低于社会平均市场交易价格的情况下，才能够把新增加的税收转移给承租人。否则，承租人不接受这种高价，交易达不成，出租人（房屋所有权人）把新增加的税收转移给承租人的愿望不可能实现。
2土地出让金是租而非税
有人说土地出让金即是一个地方政府税收的主要来源，也有人认为土地出让金和房地产税本身在很大程度上是重叠的两个东西，显然，这是把“租”和“税”不分，违背基本的经济学常识。地租是土地所有者依靠土地所有权而取得的收入。租金是财产所有权人把财产出租给承租人使用而获得的收入。税收是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配而形成的一种特定分配关系。土地出租收取租金是土地有偿使用，而税收是依法无偿取得财政收入的一种手段。
也许有人说，土地出让金和土地财产税（纯土地的房地产税）都是国家财政收入，是一个口袋里的钱。房地产税出台，如果房屋所有权人只按照房屋（建筑物）价值上缴房地产税，房地一体的房地产价值中按照地价征收的房地产税由政府缴交，政府把左口袋的钱掏到右口袋，那就纯属多此一举。当然，从广义上，这样理解没有错误，房地产税出台以后房地产价格中的地价部分不作为计税基础。也就是说，地价部分免税，政府不必给政府交钱。
从国有资产管理上看，土地出租是一种土地资产经营行为，保值增值是国有资产经营管理者的责任。国有土地资产经营管理者对于土地收益具有支配权，像上市公司一样可以把利润留做扩大再生产，而不分配给股东。但是，税收则必须取之于民，用之于民。税收征收应该根据公共需要来确定征收目标。而不能故意多征税，再想怎么用。也就是说，土地租金的使用，应该是先有收入再论支出。而税收征收，应该是先有公共支出需求，再确定税收征收金额。
3房屋（建筑物）的价值等于房价减去地价
中国房地产税的税基应该是房屋（建筑物）的价值。这不能简单地把房屋（建筑物）的价值理解为房屋（建筑物）重置价格减去折旧。房屋（建筑物）重置价格是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建建筑物的正常价格。房屋（建筑物）重置价格只是成本法对于房屋（建筑物）价格评估的依据。实际上，房地产开发形成房屋（建筑物）的价值，是一个产品制造过程。房屋（建筑物）的价值就如稀有金属一样，它有投资开发者的创造，点石成金，如果只以稀有金属矿的价格来定义稀有金属的价格是错误的，以房屋（建筑物）重置价格来认定房地产税征收的税基——房屋（建筑物）的价值也是不对的。房地产的价格等于地价加房屋（建筑物）的价值。但是，房屋（建筑物）的价值不是房屋（建筑物）重置价格。或者说，房屋（建筑物）重置价格不是房屋（建筑物）的市场公平交易价格。这也是目前市场上商品房价格10万元/平方米，其土地价格实际只有3万元/平方米，甚至更低客观存在的理由。例如，上海、北京、深圳等一线城市，其商品房价格超过10万元/平方米的客观存在，如果以房屋（建筑物）重置价格而论，无论如何它很少超过2万元/平方米，以此再反算其楼面地价为8万元/平方米，那就完全脱离实际了。至今为止，上海、北京、深圳等一线城市，从来没有出让过楼面地价为8万元/平方米的地块。有人可能提出，房屋（建筑物）的价值很难确定。实际上，我国虽然土地和房屋所有权分离，但是，房地合一的房地产价格评估和纯土地的地价评估理论和方法，全世界各国基本上差别不大。土地使用权和土地所有权实际上是使用年期的差别，一个是有限期使用，一个为无限期使用，这在土地价格评估理论和实践上已经完全解决。我国每个商品房楼盘的地价（土地出让价格）都是有案可查的。我国房地产税征收以房屋（建筑物）价值为依据，房屋（建筑物）价值等于房地合一的房地产价格减去地价就可以得到。实际上，地价往往在一定情况下是可以换算成为占商品房销售价格的比例。每个城市按照基准地价制定的方法那样，确定每个地价区片地价占房地产价格的比例，就可以方便地从商品房价格中计算出房地产税基——房屋（建筑物）的市场公平交易价格。
世界各国房地产税的课税对象主要分为两种，土地和建筑物均征收和仅对土地或房屋征收。世界大部分国家采用的是土地和建筑物均征收的财产税形式，其中又分为两种类型，一种是土地和房屋统一征收，另一种是土地和房屋分别征收。第一种类型的主要国家有美国、加拿大、英国、墨西哥、哥伦比亚、印度、印度尼西亚、南非等；第二种类型的主要国家有日本、匈牙利。我国房地产税依房屋（建筑物）的市场公平交易价格（评估价格）征税更加符合国情。
4房地产税不可以视为消费税
有人认为房地产税不一定是财产税，而可以视为消费税。从消费税的定义看，消费税（Consumer tax）是以消费品Consumption tax （消费行为）的流转额作为课税对象的各种税收的统称。消费税以税法规定的特定产品为征税对象。现行消费税的征收范围主要包括：烟，酒及酒精，鞭炮，焰火，化妆品，成品油，贵重首饰及珠宝玉石，高尔夫球及球具，高档手表，游艇，木制一次性筷子，实木地板，汽车轮胎，摩托车，小汽车等税目。消费税征收环节具有单一性。而房地产税显然和消费税完全不一样。首先，住房是生活必须品，而不是可有可无的奢侈品，或者像木制一次性筷子、实木地板等产品一样有很多替代品。房地产税出台是为了弥补目前不动产税收体系中保有税的空缺，而不是增加流转税的品种。房地产税作为财产税是每年按期征收的，而不应该像消费税那样在购买时一次征收。
此外，房地产税应该是面向所有房地产的。对于部分经济困难人群和特定房地产（例如第一套房）免税，是属于税收优惠政策，而不是对其上缴房地产税的义务的否定。发达国家的房地产税收主要用于教育支出，公共设施建设，发放家庭补贴等，纳税人对拥有或使用房地产所付出的税收成本，能够在政府提供的公共服务方面得到有效的回报。所有房地产拥有者都可以享受到房地产税带来的好处，也应该承担房地产税上缴的义务。